东楚网黄石新闻网 黄石日报　记者  田力                                                          

    １１月１８日上午，从武汉赶来的华中师范大学经济学院院长邓宏乾教授，带给黄石人一堂精彩的《物权法》讲座。２００多名开发企业、物业公司老总们聚集在市国乒基地百冠楼会场认真聆听。
    邓宏乾教授主要从事区域经济学、房地产经济学科的教学和科研工作，系湖北省政府特邀土地监察专员，湖北《住宅与房地产》杂志编委。
    今年１０月１日实施的《物权法》，对于黄石许多开发企业和物业公司来说，还显得比较陌生。邓教授深入浅出、举例说法的讲课，让在场者听得津津有味。     
    买顶层送露台，买一楼送花园，一度是开发商的销售策略。但《物权法》实施后，这两处的所有权明确为全体业主共有，开发商无权“赠送”。
    对于地下停车场和停车位，《物权法》规定，谁投资建设，谁就获得所有权。如果是开发商投资，所有权就归开发商，其可以出租或出售这些停车位；但如果这笔投资已经计入房价中，是全体业主“买单”，那就归全体业主所有。开发商必须将租赁费用用于住宅公用部位的维修上，不得出售停车场或停车位。
    政府部门为了公益事业和公共利益，可以征用集体土地、拆迁私人住房，但如果是企业进行经营性开发要征地拆房，那双方就必须达成协议。如果谈不拢，是不能强制征用或强制拆迁的。今后，将不会再出现“钉子户”这类称谓。
    邓宏乾认为，《物权法》的实施，对房地产业影响很大。具体表现为：房地产业由过去的以行政管理为核心，转变到对公民私有财产的保护；产权登记机关在发生登记错误时，对受伤害的产权人要进行相应经济赔偿。
    这堂讲座留了３０分钟时间让在场的听众提问。记者注意到，不仅是物业公司代表有疑问，就是房管部门的官员也向邓教授递条子期待释疑解惑。面对一张张渴盼的脸，邓教授再三强调，业主和物业公司都要敢于拿出《物权法》这件武器，维护自己的合法权益。
   
    讲座现场提问摘录
    问：小区建好后，因为铺设各种管网，房屋外墙被破坏，能否要求相关部门赔偿？
    答：小区外墙属公共面积，其所有权归全体业主，如遭破坏，可要求责任部门恢复原貌或赔偿经济损失。
    问：小区内有空地，个别居民就自己花钱买来树苗，在空地上栽树。这块地的使用权是不是归这位居民？
    答：按照规划要求，小区内的绿化率要达到一定指标，如未达到指标，业主有权要求开发商补栽补种。居民个人如擅自在小区内圈地种树，其树木的所有权和土地使用权应归小区内的全体业主。
    问：一幢楼房的架空层有２米多高，计入了建筑面积，并且通过了规划验收，但架空层已用墙封闭，这种建筑物能进行产权登记和办证吗？
    答：办产权证不存在问题，但需要注意的是，不管这处架空层最终是成为了车库还是门面，只要开发商把架空层的投资摊入到房价中，那架空层的所有权就得归全体业主。如果开发商擅自出售或出租了架空层的所有权、使用权，就是侵犯了全体业主的权利。