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画家心系田园购买村居卖主反悔法院判决退房

来源:东楚晚报    时间:2011-11-19 9:01:00        文字大小:【      】

  
  案情:
  湖南省某市城镇居民归某,系当地著名书法绘画大师。其多年向往宁静单纯的田园生活,终于在其近古稀之年,放下所有牵绊,在一处山清水秀,民风善朴之地看中一处村居。随后于2008年8月5日,与该农村房屋所有人郎某签订买卖房协议书。
  郎某与归某商定:将郎某所有的正房五间、厢房三间卖给归某,作价5万元整。房屋及院落以镇下发的相关权证为准,房款自签字后一次性交清,双方遵守协议。落款处除有买卖双方签字外,还有证人文某和化某签字,当地村民委员会在合同上加盖了印章。同日,村民委员会在房屋所占院落之集体土地建设用地使用证变更记事一栏中,填写了“郎某于2008年8月5日将上房五间、厢房三间出售给归某”的内容。
  双方签订该协议书后,归某支付郎某房款5万元,郎某将房屋及集体土地建设用地使用证交付归某。归某对原有房屋进行装修后入住。
   2010年房屋价格上涨,在郎某之子的极力要求下,郎某向法院提起诉讼:请求法院确认与归某所签房屋买卖合同无效。归某答辩:1、协议系双方充分协商而成,还有证人和村委会的登记,是合法有效的,不应退还房屋。2、郎某的主张已过诉讼时效。
   一审法院审理期间,郎某同意按照房屋现值返还房款,并申请对诉争房屋的现值进行评估。一审法院委托鉴定机构,对诉争院落内房屋及其他地上物的现值进行评估。评估结论为房屋及其他地上物在2010年5月20日的价值为115878元。   随后,一审法院判决:一、归某于本判决生效之日起90日内将位于湖南某村的正房五间、厢房及院落腾退给郎某;二、郎某给付归某补偿款115878元,于本判决生效之日起15日内执行清。
  宣判后,归某不服一审判决,上诉至中级人民法院,主张其与郎某所签房屋买卖合同有效。    二审法院认为,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集休经济组织成员无权取得。合同被确认无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围,出卖2年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故出卖人应对合同无效承担主要责任。综上,依照相关法律规定,判决如下:一、维持一审人民法院民事判决第一项、第二项;二、郎某与归某于2008年8月5日所签之买卖房协议书无效。
  
  律师说法
  城镇居民购买农村宅基地无效
  湖北元初律师事务所 周浩云律师
  1:为什么我国目前严格限制农村住宅流转?理由是什么?
  律师解答:农村房屋买卖(指城镇和农村之间买卖),在“房地一体”的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地。而国家关于宅基地流转的规定是很严格的。
  我们先来了解一下农村宅基地都有那些特点: 第一,农村宅基地的所有权归集体经济组织所有;第二,使用权的主体是本集体经济组织特定的成员,即村民。之外的人无权成为所有和使用者;第三,农村宅基地使用权具有限性,即原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施,供其居住和使用,不能将宅基地使用权转卖;第四,即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的,或者只交纳很少的费用,有一定福利性,而除此之外的人无权享受。
  而我国目前严格限制宅基地流转主要基于以下理由:
  首先,在“房地一体”的法律背景下,宅基地转让与我国目前严格限制宅基地流转的法律和政策是相违背的。
  其次,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与其特定的身份关系相联系。农民作为出让者,相对处于弱者的地位,转让行为会危害到农民的生存权益。 
  再次,目前农村房屋买卖无法办理产权证变更登记,受让人无法获得所有权人的保护。
  最后,农村住宅买卖导致税收流失,国家会面临税收损失。
  因此,宅基地使用权专属于集体经济组织成员,与特定的身份相联系。根据国家法律和政策,非本集体经济组织成员购买农村宅基地或者住宅,而与农民所订立的买卖合同应当认定无效。
  
  2:现行法律如何认定城镇居民购买农村集体组成成员的私有房屋买卖协议效力?
  律师解答:国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
  《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发(1999)39号规定:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
  2004年10月21日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调:加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。
  我国《物权法》第153条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让,要符合土地管理法等法律和国家有关规定。
  《土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
  综合以上规定,根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项关于“违反法律、行政法规的合同无效”的规定,城镇居民购买农村集体组成成员的农村房屋买卖协议无效。
  
  3:农村住宅买卖协议被确认为无效后,如何维权?
  律师解答:对合同无效的法律后果,合同法第五十八条有明确规定:合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。基本处理路径是:1、买受人将房屋返还出卖人,出卖人返还购房款给买受人。2、如果买受人进行了翻建、装修或新建,出卖人应给予合理补偿。3、从过错角度分析:有过错方应承担赔偿责任。双方均有过错的,应当各自承担相应的责任。
  
  4:“小产权房”和本案所涉农村住宅买卖有无可比较之处?购买”小产权房”会产生什么法律后果呢?
  律师解答: “小产权房”并不是法律概念。目前所谓的“小产权房”,不是国家颁发产权证的房产,并不真正构成严格法律意义上的产权。剖析开来,只是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的,建筑在集体土地上的房屋,或是由农民自行组织建造的“商品房”。 其土地性质与农村宅基地一样,仍属于集体土地使用权。
  总而言之,“小产权房”只具备了普通商品房的使用性质,但不具备其的法律性质。依据本律师解答二的内容,购买“小产权房”的合同同样无效。
  
  5:如果城镇居民购买农村私房,应怎样规避法律风险呢?
  律师解答:可从以下三个方面规避,且缺一不可:1、如果确须购买或已经购买农村住宅,最好将户口迁至房屋所在地的集体经济组织。 2、签订农村房屋买卖合同,须经转让方的全体家庭成员书面承诺同意转让。3、依照相关规定办理规范的申报、批准、核准和证件发放手续。
  (记者 肖婷)
  法律咨询
  湖北元初律师事务所 胡勇
  
  

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