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签合同后遭遇“限购令”法院判决不承担违约责任

来源:东楚晚报    时间:2011-11-26 8:50:00        文字大小:【      】

  东楚网黄石新闻网(东楚晚报)

  案情:“限购令”导致合约中断
  2010年4月国家“限购令”出台,导致深圳市民叶先生和段小姐关于市内一套住房的买卖合同流产。买房者段小姐称“限购令”导致自己无法取得银行贷款;卖房者叶先生则认为段小姐认为房价会跌,以“限购”为借口违约,遂将其告上法庭,索赔20万元违约金。
  法院查明:2010年4月11日,叶先生和段小姐签订买卖合同,约定将叶先生位于市内一套住房以100万元的价格出售给段小姐。段小姐须支付定金2万元,首期购房款于4月25日支付给叶先生,叶先生须配合段小姐办理银行按揭相关手续。如果买方没有按期限履行义务且超过了5日,卖方可解除合同,并要求对方按转让成交价20支付违约金。
  当日,段小姐支付定金2万元。此后,其向当地某银行申请按揭贷款。4月24日,银行以段小姐非本地户口,也没有提交社保和纳税证明,不符合银行贷款政策为由拒绝了段小姐的贷款请求。段小姐又到其他银行申请按揭贷款,但同样因“限购令”,段小姐仍未能取得贷款。此后,段小姐未依照约定支付首期房款。
  同年8月,叶先生将段小姐告上法庭。他认为因段小姐不支付首期购房款且怠于办理银行贷款,导致合同无法履行,请求法院判令段小姐支付合同违约金共计20万元。
  
  一审判决不构成违约
  法院审理后认为,叶先生和段小姐签订的《二手房买卖合同》属有效合同。但因段小姐并非深圳居民,且不能提供1年以上当地纳税证明或社保证明,银行拒绝其贷款申请。因此,叶先生和段小姐不能就首期款交付达成一致,导致交易失败。
  此案中,房屋买卖合同约定了买方以向银行按揭贷款的方式支付大部分购房款项。以此可以认定,双方签订合同时存在符合当时房贷政策的合理预期,后因2010年4月17日银行贷款政策调整,买方无法在约定的时间内取得预期贷款,可视为双方订立合同的基础丧失,合同不能履行不应归责于任何一方,买卖双方均不构成违约,无需承担违约责任。
  该院一审判决:叶先生应返还段小姐定金2万元,驳回叶先生其他诉讼请求。

  卖家不服提起上诉
  叶先生不服一审判决,向市中院提起上诉。其认为段小姐到银行申请按揭时,已符合缴纳1年以上社保条件。段小姐因贷款新政出台后担心房价会跌,所以故意不提供社保证明,想达到拒买房屋又不承担违约责任的目的。段小姐即使不贷款,也有足够能力购买该房屋,其拒不履行合同义务,已经构成违约,应支付违约金。而涉案房屋今年初才卖出,房价相比降低了十几万元,使他蒙受了损失。
  段小姐称,自己于2010年3月才来深圳,其社保是后来补交的。即使是补交,但在合同约定的履行期限内,她也没有达到缴纳社保1年的时间,因此确属不符合条件而无法取得银行贷款。无论自己有无支付全部房款的能力,但合同约定是以按揭贷款方式购房,自己是因国家房产新政策而无法取得贷款,并非自己故意违约。
  二审法院最后判决:维持一审判决,驳回上诉请求。
  
  律师说法
  分别处理“限购令”引发的不同纠纷

  湖北元初律师事务所 周浩云律师 
  
  问题一:因 “限购令”出台而导致退房,买家是否需要承担责任?
  律师解答: “限购令”这一政策的到来,是买卖双方都不可预见的,应属于法律上的“情势变更”。
  根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条 :“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
  依据以上规定,虽然“限购令”的政策不属于不可抗力,但“限购令”导致合同难以履行,或继续履行合同对于买、卖一方明显不公平,或者不能实现合同目的的,买卖双方均无过错。如果判买方支付20的违约金或由卖方不退还定金,都有违公平原则。因此,本案一审判决叶先生应返还段小姐定金2万元。驳回叶先生其他诉讼请求,符合公平原则。
  
  问题二:因“限购令”引发的不同法律纠纷,分别该如何处理?
  律师解答:“限购令”引发的法律纠纷,主要有以下几种类型:
  1、买方难以承受高额首付和贷款利率提高而要求解除买卖合同引发的纠纷。
  处理对策:如果购房合同是在“限购令”出台之前签订,合同双方可以依据情势变更原则主张解除房屋买卖合同。已支付的定金或购房款应予返还。
  2、不具备购买资格,不能履行合同产生的纠纷 。
  买卖双方签订购房合同以后,所在地政府颁布了“限购令”,买方因不符合购房资格不能办理转移过户,因此买方要求解除合同,而产生的返还购房款,卖方要求没收定金纠纷。
  处理对策:因出现了不可归责于双方的原因,双方均可解除合同且不承担违约责任。卖方不能没收定金,更不能没收预交的购房款。
  3、签订房屋买卖合同后,卖方提高价格,或卖方自己名下已有多套房,如果出售该房,今后将无法再购买房产为由,要求解除合同产生的纠纷。
  处理对策:上述卖方的行为属毁约,不为法律所允许,买方可要求继续履行合同,要求卖方履行合同义务。
  4、买方要求过户第三方名下产生的纠纷。
  卖方明知买方现有条件不符合购房资格,双方合同中约定可以过户到买方指定的第三方,此后引起纠纷。
  处理对策:可分为下面几种情况:1、如果卖方不配合过户到第三方名下,则卖方承担违约责任。2、卖方明知买方不符合购房资格而与之签订合同,则应承担缔约过失责任。 3、卖方以约定的主体名称不明确拒绝过户给第三方的,一般不承担违约责任。
  5、虚假离婚、假社保证明产生的纠纷。
  处理对策:首先,出具虚假证明材料是违法行为,依法应承担法律责任。其次,为规避“限购令”的风险,使得夫妻共同财产不明确后,容易导致更大的法律风险。再次,若用人单位为使不符合条件的购房人取得购房资格而出具假证明,公司很可能会面临劳资纠纷的风险。
  6、买方与中介产生的合同纠纷。
  处理对策:如果中介机构在明知或应知购房人不具备“限购令”要求的购房条件,或房屋出卖人违法出卖房屋的情况下,仍然居间撮合双方签订购房合同,因此解除合同的,中介机构不能收取居间费用,已收取的应退还,并应承担相应的赔偿责任。 若无过错,而是限购政策的变化,中介机构可依据提供服务的项目,收取相应居间服务费。
  
  问题三:实施 “限购令”的前提和标准是什么?“限购令”对黄石地区都有何影响?
  律师解答:依据住建部下发文件,限购城市的建议标准如下:1、根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数,处于房价涨幅前列的城市2、将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较,涨幅较高的二三线城市3、今年上半年成交量同比增幅较高的城市4、位于已限购区域中心城市周边,外地人购房比例较高的城市5、群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。
  黄石的“近邻”武汉市已于今年1月15日实施“限购令”,黄石作为近几年房价攀升较快的三线发展中城市,一直盛传也将实施限购政策。但到目前为止,“限购令”对黄石的影响,主要体现在差别化信贷政策:即非本地户籍者在本地购房需要提供户籍所在地无房证明,或一年以上当地纳税证明,或社保缴纳证明才可发放贷款。购买第二套房,首付为60,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。一套以上住房或无法提供一年以上纳税证明或社保证明的非本地户籍人群,将停止发放贷款。
  据黄石市有关信息报道,目前“限购令”对黄石楼市并无很大影响,但也有业内人士表示,黄石购房多为刚性需求,其中更以婚房居多,成交量与房价均不易受到“限购令”影响。(记者 肖婷)
  

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